了解山东半岛楼市

从关注「半岛楼评」开始

正文3497字，预计阅读时间：5分钟

文/观察员老王

青岛这座特别的城市，楼盘分化多是因为🦩地段。换句话说，有一些占据稀缺地段的楼盘，即使产品力差一些，价格高♕一些，只要开发商制定出理性的销售策略，踩准了市场的步点，同样可以卖得不错。

然而，有些楼盘，占据了青岛最好的位置🧸🦄，拥有着得天独厚的资源，房子也卖了一些，可总体来说不尽人意，在市场寒冬到来时，只能降价卖房。

今天，我们就来盘点一下这些开发商。💧当然，我相信🌳文章肯定会有很大的争议，因为有些人会说了：这些楼盘都考了五六十分了，还有一大批20、30分的楼盘呢！

问题是：他们应该“考”这点吗？

1

金沙乐府

作为M1号线上，距离主城最近的一个地铁盘，在市南老城区许久没有新盘供应的情况下，金沙乐府拥有着很好的牌面，如果当年当年的定价与品质相👍符合，那么这个盘在2020年-2021年应﷽该有一个很不错的销售业绩。

然而，金沙乐府的开发商却拥有着复杂市场上少有的迷之自信：旁边鲁信一直不降价卖得🐻也很好，我为什么不能？

鲁信？那是什么档次，什么口碑的开发商？这就好比香格里拉旁边的烤肉自助，和五星级酒店你有可比性吗？

开始老板还有点钱拖得起，但是根据半岛记者的调查，开发商官司缠身，金沙乐府B区工程总承包青岛海川建设集团有限公司带工人自2020年10月份进场施工，到了去年6月份的付款节点并没有如数支付工程款，现在已经撤场了。

现在这房子也开始大幅降价了，甚至号称一套房子降了四五十万，只是你敢买吗？

2

华润灵山湾悦府

说实话，隔壁小开发商为了保命降价可以理解，但是ℱ华润灵山湾悦府这个原本体量就不大的的盘，在灵山湾核心区降价，实在让人有些唏嘘。

在青岛最红的灵山湾板块，拥有无敌的海景资源，央企品牌+名校的双加持，产品做得也很不错。当年1.6万元/平方米起的首开价格，老王认为真心不贵。这个产品如果2018年的这时候开盘，我相信营销中心门🍃口的小路一定能堵瘫了。

然而，在它开盘后老王去现场看，三栋首开楼座没有一个“红标”，私下问了一下销售状况，与老王的估计相差不大。问题，可能就是“颜值”足够，但少了那么一点实用价值的挖掘。说白了，这是瞄着北京客户和主城外溢投资的产品，太依靠外围🍒市场的拉动，所以遇到了目前的困境。

个人觉得，产品没问题，作为一家央企，应该拿出一点买现🐟房的魄力来，现在卖得一般也不要紧，相信这个板块总有春暖花开的一天。

3

中交山海大观

这个占据了灵山湾核🌳心地段的楼盘，2021年末开盘的时候，那也是自信满满。从牌面上看🅷，确实有自信的理由：

地铁，有！

名校，有！

商业茂，有！

央企的安全性，有！

问题在于3.8的容积率，虽然海信灵山湾也是高层，但是一圈高层中间是一个巨大的花园，但是山海大观一圈高层里面围的是小高层，绿化率只有27%，居住舒适感不会太好。在产品有短板的情况下，🦋高价开盘，自然逃不了灰溜溜打折的命运。

4

七色堇

谁能想到，在新都心最火的年份里，在保利、和达们大卖的版块里，一个紧靠地铁꧒线、自带商业综合体的😼205户迷你盘，竟然会卖出烂尾行情？

这一产品，如果交到保利或者卓越这些品牌开发商手里，销售周期或许也就是两三个月的事儿，平台公司操盘，可以说什么都不行。

现在有了新开发商接盘，看看有没有什么改观吧。

5

国泰华府

相比即墨、胶州，国泰华府算是卖得很好的楼盘。但是比比远洋·万和城、大云谷·金茂府、金地·华章这些楼盘，这个盘到目前为止很难说成功。

看一下网签，真就是王小二过年，一年不如一年。

业主圈层不够纯粹、园林绿化无亮点、物业🥀相对一般这些缺点都摆在这，对于挑剔的中产ඣ来说都是不可忽略的问题。

但是，如果你把户型搞好，把价格定好，作为浮山后唯一的毛坯房，还是有机会的。

遗憾的是，这两点都没做好，其中户型是比价格更大的硬伤。

所以，现在的降价，也许在开盘那一天就已经注定。

6

海尚府

海尚府这个盘，你说他卖得不好，很多人肯定会拿网签来打我的脸。数据真的还不错，在这个大厂工作区内，有些不差🧜钱的人，就图个离单位近，这个很正常。

可是后面那些高层啊，卖得究竟怎样，我想业内人也都知道个大概。

还是那句话就这一脚崂山、一脚李沧的地段，到了上下班时间堵死，凭什么卖得比浮山后还贵？

看看这些盘你会𝐆明白，不𝔍论是什么救市大招之下，青岛不是一个可以任性的市场了。没有产品力，没有性价比，没有一个接地气的营销策略，会很难。

总结有不全面之处，还希望广大读者朋友多多补充。

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