按赢商数据公开显示✤，深圳2022年待入市开业的购物中心数量有24家，作为普通消费者的我们，这里是不是有你期待的购物中心，𓄧是不是有你在家附近就可触达的品牌，是不是有你理想中打卡探店的空间场景？
本期我们一起站在顾客的视角，用以下三个维度去详细分析，其中核心因素是区域商圈饱和度🐽和交ღ通可达便利度两方面，其他方面如品牌业态引进和建筑场景空间特色上，由于未开业的购物中心，招商业态和品牌都是商家或前期宣传推广招商的广告，建筑空间也是设计概念方案的宣传，具体能否落地还要待项目开业才能一探究竟，所以在没有确凿的各个项目已落地的招商品牌公布前，我们本着对我们消费者严谨的态度，⭕本期不做重点分析。
我们先来看下这24家待开业购物中心具体分布在哪个区域，上述表格汇总可以看到数量高低顺序排名：南山区有5家，龙华区有4家，罗湖区有4家，龙岗区有3家，宝安区有3家，光明区有2家，坪山区有2家，福田区有1家，单纯从数量上看，前面三个区域的商场更值得我们消费者期待。
接下来结合更核心的三个维度来具体分析。
第一，从建筑体量欢迎度上看：
（1）≤5万平的购物中心有9家，深圳立润富达广场（南山区），深圳前海印里（南山区），深圳万科云城商业组团C地块（南山区），深圳百佳华Max City坪山店（坪山区），深圳熙悦荟购物中心（坪山区），深圳沙井卓悦时光（宝安区），深圳东门信和广场（罗湖区），深圳观澜佳纷天𝓡地（龙华区），深圳宝泰盛荟S+Park（龙岗区）。
（2）5-10万平（含）的购物中心有11家，且一半是接近5万平，深圳光明N次方公园（光明区），深圳光明万达广场（光明），深圳南山后海汇（南山区），深圳COMMORROW超深活中心（南山ꦐ区），深圳中洲湾C Future City（福田区），深圳深业泰富广场（罗湖区），深圳笋岗万象汇（罗湖区），深圳壹方天地D区（龙华区），深圳龙华蓝鲸世界（龙华区），深圳创城ccone购物中心（龙岗区），深圳仁恒梦中心（龙岗区）。
（3）＞10万平的购物中心有4家，深圳百佳华Max City沙井店（宝安区），深圳满京华满纷天地（宝安区），深圳天河城（罗湖区），深圳龙华壹方里（▨龙华区）。
总体上呈现了中小型购物中心受到宠爱，大型购物中心受到冷落的境遇，这已🌟经在消费端传递到了投资端，这些办公+商业，或住宅+商业的小而精的商场可以更好的覆盖本项目及周边3-5公里的精准客群，满足了我们消费者日常的基本消费需求，且疫情持续对实体经济🔴影响的大环境下，我们普通老百姓的钱袋子也会进一步收紧，闲逛购物的比例较以前也会有很大的减少。
第二，从区域商圈饱和度上看：
从已开业的存量购物中心数据上看，福田区在营26家，商业体量达到204万平，南山区在营40家，商业体量达到270万平，宝安区在营41家，商业体量达到300万平，罗湖区在营12家，商业体量达到83万平，龙岗区ඣ在营45家，商业体量达到266万平，龙华区在营28家，商业体量203万平，光明区在营5家，商业体量仅35万平，坪山区在营3家，商业体量仅16万平。
如果已有商圈过于饱和，那新开业的商场对我们普通消费者的吸引力就不会很大，相反商圈空白亟✅待填补的区域才꧂会更吸引我们消费者前去体验和消费，因为我们在本区域可以触达的购物中心及品牌选择性已经很高了，同时也对某些购物中心已经产生了惯性消费的粘性；除非你的品牌调性和首店品牌引进吸引力是其他竞品无法提供的。
我们先从存量商场数量和体量两个维度分析得出，南山区，宝安区，龙岗区是排在前三位的，福田区，龙华区紧随其后，罗湖区，光明区，坪山区还尚未饱和，但是作为我们消费者来说，并不是说罗湖，光明，坪山待开的商场就一定值得逛，在这点上我们仅仅在能满足消费者的商业体量数量上来分析的，除了以上两个考量因素外，还要结😼合区域内常住人口数量综合来看，我们通过《深圳市第七次✃全国人口普查公报[1]（第一号）》
来具体看下每个区域的综合商圈饱和度，南山区人均商业面积1.5，福田区人均商业面积1.31，龙华区人꧃均商业面积0.80，罗湖区人均商业面积0.72，宝安区人均商业面积0.67，龙岗区人均商业面积0.67，光明区人均商业面积0.32，坪山区人均商业面积0.29。在国际上，商业人均面积一般是0.8㎡-1.2㎡中间，超过这个标准就会出现商业过剩的情况，如果单从这个标准来看，各个区域没有出现过剩的情况，且罗湖区，宝安区，龙岗区，光明区，坪山区还远未达到这个标准，但是我们不要忘了很重要的一点就是，深圳的国土面积是北上广深四个一线城市中最小的仅有1997平方公里，并且全市园林绿化总面积达两万公顷,城市总绿化率为45%。
所以综上所述，在区域商圈饱和度这方面，南山区，福田区，龙华区，罗湖区，宝安区的消费者对本区域内ꦆ新开的购物中心感冒度可能相对不高，相反龙岗区，光明区，坪山区内的新开购物中心会更能让我们消费者期待。
第三，从交通可达便利度上看：
深圳的地铁网络是四通八达的，已经开通运营了12条线，且一半以上的人ℱ出行基本靠地铁，所以在出行购物用到的具体交通工具考量上，我们除了要分析自驾或打车的交通通行时间成本外，也必须同步分析地铁针对每个区域内商🧸场的通行可达便利度这方面因素。
1、≤5万平的购物中心中，
（1）地铁通行可达便利度方面：5号线可以直达深圳前海印里项目和深圳万科云城商业组团C地块，9号线可以直达深圳东门信和广场项目， 10号线可以直达深圳宝泰盛荟S+Park项目，1𓄧2号线可以直达深圳立润富达广场项目，其他购物中心项目周边1公里范围未有地铁覆盖。
（2）地面交通通行时间成本方面：我们以深圳市政府为参考点作为起点，距离深圳沙井卓悦时光（宝安区）直线距离超过33公里，往返一次购物的交通时间成本需要2个小时且要走高速，距离深圳宝泰盛荟S+Park（龙岗区）直线距离要13公里以上，距离深圳前海印里（南ꦍ山区）直线距离要18公里以上，这两个项目往返一次购物的交通时间成本需要接近2个小时，基本上未来不太会满足跨区域的消费者前来购物，会多数满足本区域内周边3-5公里客群，其他项目往返一次购物时间基本在1小时内，是否在意出行的距离远近就因人而异了。
2、5-10万平（含）的购物中心，
（1）地铁通行可达便利度方面： 2号线可以直达南🎐山区的后海汇和深圳COMMORROW超深活中心项目，4号线可以直达深圳龙华蓝鲸世界项目，6号线可以直达光明区的深圳光明N次方公园和深圳光明万达广场项目，7号线可以直达福田区的深圳中洲湾C Future City，罗湖区的深圳深业泰富广场和深圳笋岗万象汇项目。
（2）地面交通通行时间成本方面：我们还是以深圳市政府为参考点作为起点，距离光明区的两个项目和距离龙岗区的两个项目直线距离最小都超过了24公里，最远的要35公里，往返一次购物的交通时间成本需要2个小时以上最少，且需要走高速，所以基本上未来会多数满足本区域内周边3-5公里客群，其他项♈目往返一次购物基本在1小时左右，是否愿意去购物要具体看跨区ꦰ的消费者意愿了。
3、＞10万平的购物中心，
（1）地铁通行可达便利度方面：4号线可以直达深圳龙华壹方里项目，11号线可以直达深圳百佳华Max City沙井店，
（2）地面交通通行时间成本方面：我们依然以深圳市政府为参考点作为起点，距离宝安区的两个项目直线距离都超过了30公里，往返💙一次购物的交通时间成本依然需要2个小时以上最少，也是同样需要走高速，也必♔然不会吸引很多跨区消费者，其他2个项目往返一次购物基本在1小时左右，也是要看消费者的意愿是否充足。
最后通过以上三个纬度综合分析我们可以看出，深圳2022年待开业的购物中心在区域上呈现遍地开花的态势，体量上以中小型购物中心为主流产品推出，交通上消费者基本不需要跨区域就能在本区内获得消费获得感；具体来说：南山区，福田区，龙华区，罗湖区，宝安区的新开购物中心在本区域内存量商场体量和人均面积上都趋于饱和的情况下将面临着极大挑战，我们期待在产品建筑空间场景和区域引🦩进品牌首店上可以足够吸引消费者，龙岗区，光明区𒉰，坪山区的新开购物中心数量较少，体量基本为中小型，加上存量已有购物中心数量体量较小，不足以满足区域内消费者的购物消费需求，我们期待未来会入市更多中大型体量的购物中心，提供给本区域消费者更多更全的一站式购物场所。
图片仅供参考
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