每个行业都有大神级的人物存在，投资界首推巴菲特，一顿午餐能拍卖到456万美元（2019年），按照中国投资大师段永平的原话，拍下午餐权，是为了向心中的投资偶像表达敬意，何况同去的天才少年黄峥，🐷一顿饭功夫就学到了独孤九剑，回国创办了拼多多，高歌猛♉进，2022年以113亿美元财富位列福布斯财富榜第173位。
在地产界，大神非李嘉诚莫属，从一个为避战乱而寄居香港、辍学做学徒的穷小子，艰苦ꩵ创业，最终登榜福布斯，以360亿美元位列香港首富。李大神最著名的论断莫过于那一句“决定房地产的三要素：地段、地段和地段”。
从此，房地产从业者将李大神的地段论奉为圭臬，一切唯地段论，地无分南北，城无论大小，好地段都能拍出天价，且逐年攀升，有例为证，2016年，刚刚将总部搬迁至上海的地产黑马融信在龙湖、世茂、金茂、融创等一众大牌房企中杀出重围，以110.1亿元的价格、溢价139%竞得静安区中兴路地块，楼板价达100315元/平米，成为当时全国单价“地王”，轰动一时。
无独有偶，♌2020年2月20日，上海徐汇黄浦江沿岸黄金地段28个地块，经过上百轮的激烈竞逐，最终以310.5亿元成交，被香港怡和集团收入囊中，创下中国土拍总价地王，ꦆ再次印证了寸土寸金的老话说。
读者不免疑问ꦅ，什么样的地段能拍出如此高价？判断好地段🥂的标准有哪些？市场上是否充斥了太多的自卖自夸？如何辨别自卖自夸？
笔者认为，判﷽断好地段，辨别是否自卖自夸，需要装一个透视镜，从以下四个角度来看，必能去伪存真，去芜存精。
透视角度一：绿水青山，自然环境好
仁者乐山，智者乐水，古代贤哲早就发现了这一规律，以至于山清水秀处必是繁华所在，南宋词人柳永《望海潮》中曾这样形容杭州：东南形胜，三吴都会，钱塘自古繁华。烟柳画桥，风帘翠幕，参差十万人家。短短几句，就描绘了一个有山有水有桥有树、远景近画人来人往的繁♚华都市🐽。
试想，若是没有西湖、钱塘江和群山环抱，杭州能繁华依旧否？必不能也！
从秦朝定都长安，到元明清三朝定都北京，中华民族几千年发展史，处处写满了依山而居、逐水而居的故事，长安、洛阳、南京、扬州、开封、苏杭、北京，凡是国都，甚或是繁华都市，必定是山环水抱，景色宜人。
所以，看一个地段好不好，先看自然环境好不好。
透视角度二：符合城市发展大势
1990年，邓公南下视察上海，浦东新区开发正式启动。彼时的浦东，面朝繁华外滩，背靠浩瀚大海，一年四季海风吹，遍地农田盐碱地，以至于当地百姓嗤之以鼻，宁要浦西一张床，不要浦东一套房。
背离了城市发展大势的人，必定会因城市的日新月异而错愕不已，2005年，浦东陆家嘴滨江大道的豪宅汤臣一品，以单价11万/平米开始发售，创造了中国豪宅的天价，而目前最新成交数据显示，𒁏该项目整体成交价已高达27万元/平米，如今浦西一套房，ജ已不抵浦东一张床。
经过了二十年的高速发��展，绝大多数城市都已完成了更新换代，城市新区发展如火如荼。当初远离老城区✨，诸多不便，如今成了炙手可热的香饽饽，环境越来越好，配套越来越多，学校、医院、商场、公园、休闲娱乐中心，应有尽有，自然地价、房价也屡创新高，甚至高不可攀。
所以，看一个地段好不好，再看是否符合城市发展大势。
透视角度三：毗邻主干道，交通便捷。
话说北京有两个笑话，一则说请客吃饭，能赴宴就够朋友，因为路上堵车俩小时还是仨小时，全靠运气；二则说从北京西三环开车去东三环，怎么走最快？网友支招：上高速，绕天津。“首堵”之痛，可见一斑。
然而，堵车绝不是北京独有，全国大中城市无一不堵，有的甚至是无时不堵、无处不堵。当然，这跟机动车数量的快速增长密切相关，同时跟城市规划更是脱不了干系。如今，但凡人口过百万的城市，都在大力兴建CBD，CBD是何方神圣？中央商务区是也！
作为一个城市最繁华、最具现代气息、年轻人扎堆消费、车流量最大的商业中心区域，交通体系设计尤为重要，然而，小街区、不对称双向三车道、地下环路等新潮设计让CBD彻底变成ZBD（走不动）。那些位于CBD深处、远离主干道的地方，往往成为堵车重灾区。市政干道设计与地下车库出入口设计不配套，或高架快速路匝道设计不合理，已经成为各大城市的交通顽疾，正所谓🎃开车易，停车难，上高架易，下高架难。
那什么样的交通才算便捷？需满足四个临近，四个随时---
临近主干道，随时出入车库；临近高架快速路，随时上下；临近高速收费站，随时切入围高速，机场、高铁站，都在半小时车程；临近地♓铁站，员工随时切换工作与生活状态。
所以，看一个地段好不好，第三要看交通是否便捷。
透视角度四：周围配套完善，工作生活两不误。
有个段子说，现代写字楼里格子间的青年男女自我感觉良好，喝咖啡，吃洋餐，说话夹带几个英文꧒单词，认为已经实现了阶层跃升，成了都市白领甚或金领，其实不然，格子间的白领跟父母在纺织厂踩缝纫机区别不大，甚至还不如父母这一辈，毕竟༒父母下了班，路过农贸市场顺手就把菜买了，又新鲜又便宜，还不耽误到学校把孩子接上。小白领们下了班，除了冰箱里上周末集中采购的冻肉冻鱼和沙拉酱，餐桌上着实乏善可陈，至于接送孩子上学，要不是父母来帮忙，恐怕就得靠全职妈妈了，可巨额房贷在身，又怎么敢轻易做全职妈妈？
但是，如果地段够好，生鲜超市就在楼下，学校就在家门口，附近一两公里便是三甲医院，方圆百亩的公园如果一颗绿珍珠般铺陈在社区不远处，年轻人下了班一样可以逛逛超市，买到当天的新鲜瓜果蔬菜；或者去四点半学校把孩子接回家，晚饭后🅘全家人一起去公园散步，如此这般，岂不美好？
更ඣ有甚者，꧒这是一个超级大的城市综合体，或者一个产业园，里面有鳞次栉比的办公楼，有大型社区，有K12一站式学校，还有购物中心和三甲医院。在这里，无论生活还是工作，是不是可以很好兼顾？
所以说，看一个地段好不好，第四是要看配套是否齐全。
那么，问题来了，在济南，哪里能同时满足这四个条件呢？
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