“无法销售、无法融资、无法折现”

未来，地产行业将走向何方？

摩根士丹利发表报告称，今年房地产行业仍面临四大风险，包括销售持续疲软、非国有开发商的流动性风险、土地市场大幅下滑，以及疫情增加楼市的不确定性。

监管机构可能会继续使用宽松政策减少系统性风险，包括继续实行“一城一策”降低首付比例、房贷利率等；监管放宽信贷政策，但力度和时机非常关键。

风险之下，目前的地产正陷入什么样的困境？

01

夹心饼干与横盘迷雾

地产目前具体困境

“夹心饼干”

地产开发端困境：资金方+施工方

1、想“保现金流”，但低价卖房回款受资金方抵制：

现在这个行情，房子卖不起高价，开发商想要现金流，只有折损出售。但对资金方（信托资金等）来说，他们不愿意亏钱出售，因此抵制地产公司低价卖房回款。

2、不付款不开工 现金才是启动器

同时，对项目施工方来说：要见到现金付款，才会继续推进项目进度。

但现在一般实行施工总包，需要付一付全，也就是说，付款时得付全款，整个工程的资金不是小数目。

于是，在资金方与施工方的夹击下，走投无路的出险房企，“打折出清”成为它们的被迫选择， 而即将到来的偿债高峰成为了房企们着急卖货的主要原因之一。然而，接盘者也面临较高风险，像之前某开发商，接盘第一天就收到2亿的诉讼单。

有业内人士警告：“靠掏空家底回款，无异于饮鸩止渴，整体盘活，才是出险企业的上岸路。”

靠开发商自有项目销售回款，清账后，目前局面才能逐步缓慢解决，预计需要两年时间。

地产销售端困境：锐减的刚需+无预期的改善

因为疫情，首先，占比50-70%的刚需客（毕业三年，要结婚的）大比例失业，地产销售的主力客户没了。

其次，小老板们接连破产，改善客也没有预期。再者，投资客股市下滑，负债率高，二手房也无法出手。

2014年，还可以用六个钱包买房，现在居民负债率70%以上，无空间可负债了。

销售端，首先解决疫情，其次居民失业率下降半年后，销售端才有可能恢复，时间预计也得一年半。

综上，当下地产开发端与销售端，处在前后受制约，进退都两难的境地。

“横盘迷雾”

投资端的困境：买涨不买跌，横盘等等看

横盘本是股市里的术语，指股价在一段时间无明显的上涨或下降趋势，行情震幅小，方向不易把握，是投资者最迷惑的时候。当前房市也是如此，振幅小，甚至呈现小跌的形势。那对当前仅剩的有购买力的刚需来说，房子跌的时候，反而不急着买了，因为早𝓀买并不比晚买划得来。

那对投资客来说，只关心什么时候抄底，在房市平稳与上行时期才会考虑买房，观望情绪浓厚。

02

历史是否重现

再捞一次房企？

前文我们提到，房地产面💞临的流动性资金压力，看似是许多因素纠结一起导致，实质却是：大家没有信心，对房市未来走向，对自己的未来的收入。

怎样才能有信心？让资金重新顺畅地流动起来？

我们可以从过往♑历史看一个案例。2014年，佳兆业在深圳预售的多个楼盘房源被锁，现金流迅速枯竭导致债券违约。那时𒐪候的佳兆业，同样风雨招摇。最终，在多家银行的驰援下，佳兆业转危为机，并幸运地迎来了深圳楼市上行期，才得以顺利翻身。

可见楼市上行，♑房企才能最终迎来春天。而房地产上下涉及60多个行业，依然在国民经济中占据重要地位。再加上，中国🍨人的传统安居思维，能把未来30年的钱拿来投入的，也只有房子这一物品，所以救经济还是得救房产，集中力量办大事。

但需要房价上涨，又与目前“房住不炒”的政策是相悖的，于是就形成纠结局面。

现在，银行多发12万亿，只有通过房地产、大基建，像起搏器一样对眼前低迷经济来一波刺激，才能让资金流动起来。并且，只有实物资产，才能名正言顺地印钱发钱，这样既能防止大水泛滥，同时也能把钱留下来 。

所以接下来，地产行业会不会再来一波涨价去库存？我们拭目以待。

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