本次新政的公积金调整和定向降房贷首付利率，是对大多数刚需和刚改买房客户的利好。但是我们注意到关于土地供应方面政策的三个变化，这才是本次新政的最重点。是对宁波楼市未来主要的发展方向，宁波房地产市场良性循环和健康发展的保证。
我们看新政关于土地供应方面三个政策原文。“一是优化土地供应结构，在三江沿线、东部新城等核心区域，增加优质纯住宅用地供应，打造标杆品质楼盘，丰富市场产品类型，满足不同层次人群的购房需求，提升城市品质。二是为降低房地产开发企业拿地成本，保持合理利润率，提高房企拿地积极性，新供土地将调整房价、地价限价，使房地价差更趋合理。三是住宅供应结构上，将增加住宅供应紧张片区用地供应量，并结合市场🍬需求统筹商办配比数量，减少过剩配套。”
我们看第一部分的关💛键词，“核心地段、标杆品质、丰富产品类型、提升城市品质”。这是对顶级地段的产品要求，顶级地段以后要标配顶级产品，满足不同层次需求❀。再联系上第二部分的，“降低房企拿地成本，调整房价、地价限价，使房地价差更加合理”。
那就会是地价限价下调，房价合理上调。比如去年的滨河鸣翠，房价毛坯限价均价35400，拍地溢价后实际地价30400，毛坯房地价差只有5000♏元/平。滨江誉品毛坯限价均价36800，拍地溢价后实际地价28500，毛坯房地价差8300元/平。即使是宁波有史以来毛坯限♈价均价最高的明湖悦府，毛坯限价均价41000，实际地价32900，毛坯房地价差只有8100元/平。
现在项目销售去化比较困难，不能像以前那样高周转，融资成本、运营成本、销售成本等加在一起，每增加3个月，可能就要增加5%的成本，而且还会增加企业出现债务违约风险。所以，尽管从去年第三次土拍开始，政府每次都增大房地价差，但今年的产品，相比去年的产品，品质下降不止一个身位。为了企业能获得足够的利润，产品品质得到提升，合理调整房价、地价是必要的。
最终，同等品质的楼盘，相比以前，拿地价便宜了，销售价格合理上涨。那么以前那些在售的楼盘，在不考虑品质风险的情况下，变得有性价比🗹，某些消费者为了“性价比”冲刺。以后的楼盘，也会因为房地价差调整之后，有足够的空间对营销办法掌控，也能长期坚持。
合理调整房价、地价，是现阶段保持房地产市场良性循环和健康发展，正确的解决方案。如果它真的连带着去了库存，那是🐲某些消费者的选择问题。
以后，核心地段会建顶级品质的房子，基本会是纯粹的大平层户型，或是以大平层为主，房价也会合理提高。这是宁波以后高端商品房产品的发展方向，关于这些和产品需要注意的问题，下期还是用明✨湖板块要拍出的那块地来讲解。
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