在前面的文章我们提到过，一线城市（北京、上海、广州、深圳）的房价会保持坚挺，不会跟随这一波行情下行。

国家统计局最新发布的5月份商品住宅交易数据也应证了这一点，北京、上海、广东省的房价均同比增长。

不过，北京交出的数字未免太过于夸张：房价上涨31%，达到了56601元/平米，远远甩开了全国。

在经济下行的大趋势下，房价还能如此飙升，令人费解。

那么我们就来分析一下这背后的有哪些因素。

房价的上涨实际上是“以量换价”

• 成交面积下降33.5%
• 成交总金额下降12.8%

值得注意的是：

这一次，也是今年以来，房价上涨最多，交易量下降最多的一次。

也就是说，开发商摆好了姿态：

在大北京，您就别指望房价降了，就算卖不动，我也要把房价给涨上去。

如此强势的房价恐怕还是开发商的硬撑

统计局数字显示，1-5月北京商品住宅：

• 施工中的面积：5794万平方米
• 累计销售面积：232万平方米

由此可算出，潜在库存周期为129个月，够卖10年！

近期，诸多响当当的开发商陆续暴雷，纷纷申请债务展期，他们的回款压力可想而知。

这10年的库存他们能守多久，我打一个大大的问号。

一面涨价，一面降低供应

开发商一面在销售上摆出高姿态，却又在供应上紧缩，很不自信。

来自于北京市统计局的报告：

1-5月的竣工面积只有127.4万平方米，同比下降34.9%；新开工面积为306.6万平方米，同比下降22.1%。

竣工面积小于销售面积，新开工面积大于销售面积，这说明什么？

• 开发商有意降低市场供应，推迟竣工。
• 施工库存继续加大，资金压力增大。

这样的策略显然只能短线操作，如果后市交易量持续低迷，也就是价涨了却没能去库存，那后市将迎来一轮报复性深度调整，直到库存降至正常水平。

当然，还有一种可能是开发商资金不到位，推迟了竣工时间。如果是这种情况，那北京楼市很快就会迎来调整。

结语：

总体来说，我认为北京房价的飙升只是开发商纸老虎般的试探，虽然一线城市的人口红利在，资源稀缺性也在，但市场是无法脱离供销逻辑关系的。

2021年北京人均收入7.5万，买一套90平方米的房，不吃不喝需要50年以上，这没有逻辑。

楼市现有库存10年，销量下滑34%，房价上涨31%，这也没有逻辑。

对于北京5月份的楼市表现，您怎么看？

欢迎留言一起讨论。

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