01案例要点
（1）卖方是非涉案房屋产权人且无授权委托的情况下，与买方签署房屋转让合同，未经房屋实际产权人追认，系无权代理，合同对买方不产生法律效力。
（2）在委托人提供报酬的前提下，要求中介机构尽到谨慎、合理审查义务不仅是民法典中权利义务对等的要求，也是房屋交易安全性、稳定性的🐽保障。如果中介机构在签订合同时未应尽到必要的、审慎的审查、核实义务，导致合同无法履行的，应承担相应的责任。
02案情回顾
2019年4月15日，在某中介公司的居间下，买卖双方签订《房屋转让合同》一份，约定将房屋出售。合同൲签订后，房屋实际产权人拒绝出售房屋，买卖双方遂起纠纷，经人民法院﷽调解，买卖双方达成调解协议：
（1）.约定买方与卖方于2019年4月15日签订的《房屋转让合同》不再继续履行；
（2）.卖方支付买方155000元违约金。
后中介公司起诉卖方♈，认为卖方签订《房屋转让合同》后，又拒绝履行，违法合同约定，应支付中介服务费35000元及违约金ꦓ10500元。
事实上，卖方虽系房🐽屋实际产权人的女儿，但并未得到授权委托转让房屋。中介方向卖方提供了中介服务，并促成了合同的成立。虽之后因房屋实际产权人未予追认，导致房屋买卖合同不能继续履行，但中介服务合同依然成立𝐆并生效。
中介方作为具有资质的中介服务提供方，在卖方未取得实际房屋产权人授权的情况下促成案涉合🌠同的签订，最终导致案涉房屋买卖合同无法履行，其提供的服务存在瑕疵，故不能获得全额中介报酬，只能酌情支付。
03法院判决
中介方向卖方提供了中介服务，并促成了房屋买卖合同的成立，即使之后因房屋实际所有人未予追认，导致房屋买卖合同不能继ღ续♒履行，但中介服务合同依然成立并生效。但原告作为具有资质的中介服务提供方，在卖方未取得实际房屋产权人授权的情况下促成案涉房屋买卖合同的签订，最终导致案涉房屋买ജ卖合同无法履行，其提🐽供的服务存在瑕疵。因中介服务提供方未实际提供代办按揭、代办产权过户、水电过户等服务，结合前述中介方在提供中介服务中存在的瑕疵，故不能在卖方处获😼得全额中介报酬，法院酌情♐确定卖方支付中介方居间服务报酬3000元。
04法律分析
没有授权委托书是否构成无权代理，合同效力如何？中介方未尽审查义务，责任如何承担？
（1）行为人没有授权🧜委托书，即其代理权并非出自本人的授权，因此无权代理人🍸表示的意思并非本人的意思，所以不能对本人发生效力。但是，无权代理人所进行的行为未必不符合本人的利益，因此，法律允许本人通过追认来使合同发生效力。行为人没有代理权🐟、超越代ꦺ理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。
（2）关于责任💙承担应具体问题具体分析。作为专业的中介服务机构，应当认识到与交易相关的主体⛄身份、房屋性质、房产权属、委托代理、信用审查核实等是订立房屋买卖合同的重要事项，也是中介应当知道并有能力掌握的信息，是中介应尽的必要注意义务。
中介人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。中介人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得请求支💫付报酬并应当承担赔偿责任。
05法务建议
委托人付出对价的目的在于获得中介提供的信息或媒介服务，高效便捷安全地完成房产交易，以弥补自身精力和能力的不足，这就是中介关系存在的意义。故为保障交易安全🐼，在中介服务💞中和确定交易前，房产中介机构必须尽到审慎审查的义务，这也是房屋中介机构从事居间市场活动的惯例守🦩则，是法定的附随义务。这种附随义务要求中介🌳公司作为专业的中介服务机构，应当认识到与交易相关的主体身份、෴房屋🍃性质、房产权属、委托代理、信用审查核实等是订立房屋买卖合同的重要事项，也是中介应当知道并有能力掌握的信息，是中介应尽的必要注意义务。要求中介对于受托事项及中介服务应负担必要的调查和审慎审查义务符合专业主体要求，能以最小的成本公平合理的分担委托人的风险，符合行业存在之根本。
来源：裁判文书网（2020）浙0802民初467号
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