01案情回顾
某日，小吴以父亲老吴生病住院需要卖房子筹钱为由，找到中介公司委托出售其父老吴名下的房产。小吴声称父亲患病目前行动不便，因此全权委托她处理卖房事宜。当时小吴拿着户口本原件、房产证原件、老吴的身份证原件，还有老吴“手写”的授权委托书等材料，来证明她是有权利代理老吴出售房屋的。经纪🐻人一看小吴拿出来的资料手续齐全，并采信了小吴的的🧔说辞，开始积极寻找客户。其后，购房人邓先生经居间介绍与小吴达成了购房意向。在签约时，小吴表示父亲生病住院不能到现场，因老人年纪大不会使用手机无法电话确认，签约及后续交易都由她代为全权办理。小吴还签了《代理人关于代理权的承诺书》，表明如违反代理权的承诺导致的法律后果由她来承担。在查看了小吴提供的委托材料，且小吴保证老吴会出面配合邓先生办理银行贷款后，双方签订了房屋买卖合同。邓先生还在小吴的要求下，将首付款160万元汇入小吴的银行账户。但在申请贷款这天，邓先生和经纪人在银行门口等了一天，老吴也未出现，随后再联系小吴时也联系不上。正当邓先生着急上火时，房屋产权人老吴出现了，老吴称是小吴偷了他的房产证等文件，他根本就不同意出售房屋，也从未委托小吴代为出售房屋，也没有收到过郑先生的首付房款。而且因小吴未尽到赡养义务，老吴也拒绝对小吴擅自出售房屋的行为进行追认。郑先生无奈之下起诉到法院，请求法院确认房屋买༒卖合同无效，要求小吴返还160万元购房款并支付利息，同时要求小吴和中介公司连带赔偿房屋上涨的差价、利息损失等共计35万元。
02法院判决
公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为承担民事责任。没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的行为，只有经过被代理人的追认，被代理人才承担民事责任。未经追认的行ꦓ为，由行为人承担民事责任。当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。小吴没有代理权而与邓先生签订房屋买卖合同，该协议已经部分履行，应属有效。因该协议已经无法继续履行，故小吴本人应当作为合同相对方承担相应的违约责任。邓先生要求小吴返还购房款及支付利息的诉讼请求于法有据，本院予以支持。因小吴的违约行为，给邓先生造成额外的经济损失，法院将参考评估机构意见予以处理。中介公司作为提供居间服务的房屋经ꦰ纪机构，对小吴与产权人关系、小吴的代理人身份和权限等问题，单凭其一方之词，没有向产权人进行全面情况核实，未尽到审慎审查义务，并由此给邓先生造成经济损失，因此邓先生要求中介公司对小吴的赔偿义务承担连带责任的请求，法院予以支持。法院判决被告小吴、中介公司于判决书生效后七日内连带赔偿原告邓先生经济损失三十五万元。
03法务提示
如遇代理人代房屋出卖人出售房屋时，买受人、经纪人应如何把控签约风险？核心风险点：授权是否真实、代理权限包含哪些及代理期限多长。这一风险点将直接决定代理人签署的《房屋买卖合同》是否有效。核实授权真实性：①手写《授权委托书》如代理人持房屋出卖人手写的《授权委托书》，♚买受人、经纪人应在签约前与出卖人本人取得联系，核实授权是否真实，并留存与出卖人进行核实的电话录音或视频证据；②公证《授权委托书》如代理持公证的《授权委托书》，𒆙买受人、经纪人可联系公证处确认《授权委托书》的真实性，并与出卖人本人取得联系，核实出卖人是否撤销《授权委托书》；核实代理权限及期限：经纪人应核实代理人的代理权限及期限，并留存与出卖人进行核实的电话录音或视频证据。获取《授权委托书》等模板，请关注公众号，点击模板专区。
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